国土交通省が公表している報酬額の告示に照らして計算し直します
その仲介手数料には、法律で決まった上限があります
不動産売買の書面には、性格の違う2種類のお金が並んでいます。仲介手数料（媒介報酬）は、宅地建物取引業法第46条と国土交通大臣の報酬額告示で上限が決まっているので、売買代金から計算し直して書面の額と突き合わせられます。登記費用・測量費・リフォーム費は各社が決めるもので、公的な基準がないので金額は判定しません。前者は検算し、後者は「何の対価なのか」を聞くための質問に変えます。物件そのものの価格が高いか安いか、どの不動産会社がよいかは判定しません。
契約のあとでも、決済の前なら確認できます。計算根拠を求めるのは、値切ることとは違います。
会員登録なし・所要30秒ほど・ここまで費用はかかりません
何を入れると、何が返るか
入れるもの
媒介契約書、仲介手数料の請求書・領収書、または売買代金の精算書
スマホで撮った写真1枚、または PDF（複数枚あれば1つのPDFにまとめて）
不動産会社名・担当者名は表示にしか使わず、判定にも使わず保存もしません。物件の住所・氏名も読み取りません。
返ってくるもの
仲介手数料の検算無料
売買代金を200万円以下・200万円超400万円以下・400万円超に区分し、5.5%・4.4%・3.3%を積み上げた法定の上限を計算して、書面の額と突き合わせます。代理なら2倍、代金800万円以下なら特例も当てはめます。
仲介手数料とは別の請求無料
報酬額告示は、依頼した広告の料金を除いて、報酬のほかに金銭を受けることを禁じています。別建ての請求があれば、何の対価なのかを確かめる材料をお渡しします。
媒介契約の条件（法定の義務が守られているか）無料
専任・専属専任なら、業務の処理状況の報告頻度とレインズへの登録は法定の義務です。書面にその記載があるかを見ます。
不動産会社に聞くことと、そのまま送れる文面980円
上限の計算根拠、両手仲介かどうか、解除したときの手数料の扱い、手数料をいつ払うか。確認すべき点から質問と依頼の文面を作ります。
使い方（30秒ほど）
- 1媒介契約書か請求書を撮影（またはPDF）してアップロード
- 2売買代金から報酬額告示の上限を計算し直し、書面の額と突き合わせる
- 3不動産会社に聞くことと、そのまま送れる文面を受け取る
無料でわかること／980円でわかること
無料
0円- 売買代金から計算し直した法定上限と、書面の仲介手数料との突き合わせ
- 仲介手数料とは別の請求があるかどうか
- 確認した方がいい項目 3件のタイトル
詳細レポート
980円- 確認すべき項目の全件と、なぜ確認が必要かの説明
- 法定上限の計算過程（代金の区分ごとの積み上げ・代理の倍率・低廉な空家等の特例）
- 不動産会社に聞くことの一覧（書面の抜けから自動生成）
- 上限を超えている場合に、是正した請求書を求めるための文面
- 媒介契約の種別ごとに何が法定の義務なのかの説明（報告の頻度・レインズへの登録・有効期間）
買うかどうかは、無料の結果を見てから決められます。単発のお支払いで、定期購入や自動更新はありません。
何をもとに判定しているか
出典と、その時点（2026-08 時点）を、結果の一つひとつに付けています。
- 公的資料国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（報酬額告示）
昭和45年建設省告示第1552号／最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号（令和6年7月1日施行）。売買の媒介は依頼者の一方につき代金額の区分ごとに5.5%・4.4%・3.3%（第二）、代理はその2倍以内（第三）、低廉な空家等（代金800万円以下）は30万円の1.1倍＝33万円まで（第七）、報酬のほかに金銭を受けることの禁止と依頼された広告料金の例外（第十一①）。
出典を開く - 公的資料e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2・第46条
第46条＝報酬の額は国土交通大臣の定めるところによること、その額を超えて受けてはならないこと、事務所ごとに報酬額を掲示する義務。第34条の2＝媒介契約書の記載事項、専任媒介契約の有効期間（3か月以内）、指定流通機構への登録義務、業務の処理状況の報告義務（専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上）と、これに反する特約の無効。
出典を開く - 公的資料国土交通省「『宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方』（通達）の改正（令和6年7月1日施行）」
低廉な空家等の特例の運用。売買・交換の特例に係る「低廉な空家等」は価格800万円以下の宅地・建物で使用の状態は不問であること、媒介・代理契約の締結に際してあらかじめ上限の範囲内で報酬額を説明し合意する必要があること、媒介契約とは別に締結した契約に基づく関連業務の報酬は報酬規制の対象外であること。
出典を開く - 公的資料e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」第15条の10
指定流通機構（レインズ）への登録期間。専任媒介契約は締結の日から7日、専属専任媒介契約は5日（いずれも休業日数を算入しない）。
出典を開く - 出典なし登記費用・測量費・リフォーム費の相場
公的機関が公表する相場統計・標準額を確認できませんでした（2026-08-23 時点の調査範囲）。司法書士の報酬は自由化されており、測量費は土地の形状・面積・隣地との関係で桁が変わります。裏の取れない数字で高い安いを言わないため、これらの金額は判定しません。
仲介手数料だけ法定の上限と突き合わせます。それ以外の費用は判定しません
仲介手数料（媒介報酬）は、宅地建物取引業法第46条で「国土交通大臣の定めるところによる」とされ、その額を超えて受けることが禁じられています。額は報酬額告示にあり、売買代金の区分ごとの料率まで決まっています。だから「相場より高い」ではなく「法定の上限を超えている」と言えます。根拠は国土交通省が公表している告示の本文です。一方、登記費用と司法書士報酬は自由化されており、測量費は土地の条件で桁が変わり、リフォーム費や住宅診断費にも公的な基準はありません。これらの金額の高い安いは判定しません。物件そのものの価格の妥当性、不動産会社の優劣も判定しません。
このサービスの立場
業者に送客しません
事業者からの紹介料・送客手数料・広告費は受け取っていません。お金はご利用者からしかいただかない設計です。だから売り手に忖度する理由がありません。
根拠と時点を必ず示します
指摘には出典と時点（2026-08 時点）を付けます。出典が無いものは「出典がない」と書き、判定に使いません。断定できないことは断定しません。
読み取れなければ課金しません
読み取りの確からしさが足りないときは判定を出さず撮り直しをご案内します（料金は発生しません）。購入後に読み取り誤りが判明した場合は、再解析1回または全額返金です。返金の基準
妥当な請求には「妥当です」と返します
指摘の件数が増えるほど売れる作りにはしていません。特約の有無・負担割合・日付といった条件を入れていただくと、それに合わせて指摘は消え、重要度も下がります。確認すべき項目が見つからなければ、見つからなかったとだけお返しします（それでも料金はいただきません）。
よくある質問
仲介手数料の上限はどう計算するのですか？
売買代金（消費税等相当額を含まない額）を「200万円以下の部分」「200万円を超え400万円以下の部分」「400万円を超える部分」に区分し、それぞれに5.5%・4.4%・3.3%（いずれも消費税等相当額を含む率）を掛けて足し合わせます。これが依頼者の一方から受けられる上限です。よく使われる「代金×3%＋6万円」の速算式は、400万円を超える場合にこの積み上げを整理したもので、その1.1倍（＝代金×3.3%＋6.6万円）が税込の上限になります。本サービスは速算式ではなく区分の積み上げで計算します（400万円以下でも正しい額が出るため）。（国土交通省 報酬額告示／2026-08-23 確認）
800万円以下の物件だと手数料が高いと言われました。違法ではないのですか？
違法とは限りません。売買代金が800万円以下の宅地・建物は「低廉な空家等」にあたり、報酬額告示 第七の特例で、通常の計算額を超えて30万円の1.1倍＝33万円まで受け取れます。この特例は令和6年6月21日の告示改正（令和6年7月1日施行）で、対象が400万円以下から800万円以下に広がり、それまで売主に限られていた受け取り先の限定も外れました。つまり買主側からも33万円まで請求できます。空き家であることは要件ではなく、価格が800万円以下であれば使用の状態は問われません。ただし国土交通省の解釈・運用の考え方は、媒介契約の締結に際してあらかじめ報酬額を説明し合意する必要があるとしています。あとから上限額を請求する形は想定されていません。（2026-08-23 確認）
売主と買主の両方から手数料を取るのは問題ですか？
本サービスは当否を判定しません。上限は「依頼者の一方につき」の額なので、同じ会社が売主と買主の双方から媒介を依頼されている場合、それぞれの依頼者から上限までを受け取れます。会社が受け取る合計が上限の2倍になること自体は、告示に反しません。ただし、価格の交渉でどちらの立場に立つのかは知っておく価値があるので、相手方からも報酬を受けるのかどうかを確かめる質問をお渡しします。なお、依頼していない側から報酬を請求されることはありません。
仲介手数料のほかに販売活動費を請求されました。払う必要がありますか？
本サービスは支払義務の有無を判断しません。報酬額告示 第十一①は、宅地建物取引業者が売買の媒介・代理に関し、告示の定めによるほか報酬を受けることができないと定め、例外を「依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額」だけにしています。一方、国土交通省の解釈・運用の考え方は、媒介契約とは区分を明確にして別に締結した契約に基づく関連業務（所有者への助言・総合調整、空き家等の管理業務など）の報酬は報酬規制の対象外としています。したがって「別建ての請求＝直ちに違法」とは言えません。何の対価で、どの契約に基づくのかを書面で確かめてください。
登記費用や測量費が高いかどうかは分かりますか？
分かりません。判定もしません。司法書士の報酬は自由化されていて公的な基準額がなく、測量費は土地の形状・面積・隣地や道路との関係で桁が変わります。公的機関が公表する相場統計を確認できなかったため（2026-08-23 時点の調査範囲）、金額の高い安いは言いません。内訳が分かれていない場合に、分けて出してもらう依頼文だけをお渡しします。
レインズに登録されていないようです。問題ですか？
専任媒介契約・専属専任媒介契約であれば、指定流通機構（レインズ）への登録は法律上の義務です（宅地建物取引業法第34条の2第5項）。期限は施行規則第15条の10で、専任媒介は契約の日から7日、専属専任媒介は5日（いずれも休業日を除く）と定められ、登録したら登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡す義務もあります。一般媒介契約にはこの登録義務がありません。本サービスは書面に登録に関する記載があるかどうかを見ます。実際に登録されているかは登録済証で確認してください。
不動産会社を紹介されますか？
されません。不動産の一括査定サイトや相談窓口への誘導もしません。 不動産の一括査定・無料相談は、多くの場合、媒介契約が成立すると不動産会社から手数料を受け取る仕組みで成り立っています（2026年8月時点）。この作りだと、どこかの会社と契約が決まるほど運営の実入りが増えます。 kaite は、不動産会社・一括査定サイトからの紹介料・送客手数料・広告費を受け取りません。お預かりした書面を、その書面を出した会社へ渡すこともしません。お金はご利用者からの購入代金だけです。だから、上限に収まっている手数料には「収まっています」とだけ返せます。
書面は保存されますか？
アップロードされたファイルは結果を作ったあと保持しません。不動産会社名・担当者名・氏名・物件の住所は読み取り後に落とし、保存するのは統計に必要な項目（売買代金・仲介手数料の額・各費用の額・記載の有無）だけです。
うまく読み取れなかったらどうなりますか？
読み取りの確からしさが基準に届かない場合は、判定を出さずに中止して撮り直しをご案内します。料金は発生しません。ご購入後に読み取り誤りが判明した場合は、同じ書面での再解析1回、または全額返金をお選びいただけます（基準は特定商取引法に基づく表記に記載しています）。
本サービスは、書面に書かれている仲介手数料が宅地建物取引業法と国土交通大臣の報酬額告示の上限に収まっているかを売買代金から計算し直して突き合わせ、契約前・決済前に不動産会社へ確認すべき点を提示するものです。物件価格の妥当性、不動産会社や物件の優劣、契約の可否を判断・保証するものではありません。宅地建物取引業（売買・交換・貸借の代理または媒介）は行いません。上限の計算は、書面から読み取れた売買代金と立場（媒介か代理か）を前提にした計算であり、実際の取引の内容によって結論が変わることがあります。最終的な判断は、免許行政庁または弁護士・宅地建物取引士にご確認ください。契約でお困りの場合は消費者ホットライン188、または免許行政庁の宅地建物取引業担当窓口へご相談ください。